LA VIVIENDA TUÍSTICA Y SU IMPACTO EN LOS INMUEBLES DESTINADOS PARA VIVIENDA SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
ARTICULO DE ORIENTACION SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
“ LA VIVIENDA
TURÍSTICA Y SU IMPACTO EN LOS INMUEBLES DESTINADOS PARA VIVIENDA SOMETIDOS AL
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL”
Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar
Fernando Martínez Z.
Bogotá D.C., Colombia; 27 Octubre año 2026.
Fuentes
Consultadas: Ley 675 del 03 de Agosto año
2001, Decreto 2590 del 09 de Julio del año 2009 Ministerio de Comercio,
Industria y Comercio. Ley 1558 de 2012. Norma
Técnica Sectorial Hotelería NTSH 006. Norma Técnica Colombiana NTC 6503 versión año 2021 – ICONTEC
(Instituto Colombiano de Normas Técnicas). República de Colombia. Concepto
2202359699 del año 2023 -Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá D.C.
“Del ejercicio de la administración de la Propiedad Horizontal en
Colombia”- Montejo Camargo, Javier Raúl
Editorial Temis – año 2002.
“Compendio de Normas
Básicas para la administración de la Propiedad Horizontal”- León Jorge
Orlando – Fundación Colombiana de Derecho – año 2017.
“Foro sobre
regulación de la vivienda turística en la propiedad horizontal”. Instituto
Distrital de Turismo (IDT) de Bogotá- director del Instituto Distrital de Turismo,
IDT, Andrés Santamaría; Bogotá, 29 de abril de 2024.
“Vivienda turística en Medellín:
reglas claras en el POT”. Lonja de
Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, 15 de octubre
de 2026. - Estrada
García, Federico – Gerente
Con
el apoyo de IA.
} ALCANCE Y OBJETIVO DEL ARTÍCULO
El artículo que publico, tiene como objetivo de hacer una recopilación de conceptos y de principios normativos establecidos tanto por el Régimen de Propiedad como en las disposiciones normativas fijadas por el Ministerio de Comercio, Industria y Comercio, en la república de Colombia, acerca del desarrollo de la actividad de la “Vivienda Turística” en los inmuebles destinados para vivienda sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal y su impacto en las comunidades en Colombia.
Este artículo tiene como objetivo la recopilación normativa, la evaluación de conceptos y opiniones sobre el desarrollo de la actividad de la “Vivienda Turística”, en edificios o conjuntos sometidos al régimen legal de la propiedad horizontal destinados para vivienda, a la luz de la aplicación del Decreto 2590 del 09 de Julio del año 2009 expedido por Ministerio de Comercio, Industria y Comercio, con respecto al desarrollo en inmuebles de actividades turísticas de acuerdo a plataformas que actualmente promueven los servicios ocasionales o temporales para el arrendamiento de estos por corta estadía para huéspedes denominados comúnmente “rentas cortas” y su impacto en las comunidades de la propiedad horizontal en Colombia.
ü QUE NOS DICE EL ACTUAL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL?
Veamos que dice la Ley 675 de 2001, empecemos por
identificar las definiciones contenidas
en el artículo 3 de la citada Ley, allí surgen términos básicos para
identificar la calidad de los actores en este proceso;
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
PARCELACIÓN: Es la división de uno o varios terrenos en porciones o lotes independientes, permitida por la normativa urbanística y territorial. Este proceso puede aplicarse en suelos rurales o de expansión urbana para crear lotes destinados a vivienda campestre e incluye la autorización para obras de infraestructura como vías y redes de servicios públicos, siempre que se ajusten al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la normatividad aplicable.
Ahora tenemos que enunciar los requisitos que se deben
surtir para la constitución de la Propiedad Horizontal bajo sometimiento al
régimen legal que trata la Ley 675 de 2001, empezando por el reglamento o
estatuto de una copropiedad.
ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:
1. El nombre e identificación del propietario.
2. El nombre distintivo del
edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o
terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su
nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y
los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno
de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la
Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga
sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de
esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del
edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de
copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes
de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá
ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de
construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de
propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la
administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por
ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y
funcionamiento del edificio o conjunto.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en
los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas
contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
ü QUE NOS DICE LAS DISPOSICIONES NORMATIVAS SOBRE SERVICIOS TURÍSTICOS EN
INMUEBLES SOMETIDOS A PROPIEDAD HORIZONTAL
El Decreto 2590 del 09 de Julio del año 2009 emitido por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, determina:
DECRETO 2590 DEL 09 DE JULIO DE
2009.
Por el cual se reglamentan
las Leyes 300 de 1996 y 1101 de 2006
EL MINISTRO DEL INTERIOR Y DE
JUSTICIA DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA, DELEGATARIO DE LAS FUNCIONES
PRESIDENCIALES, MEDIANTE DECRETO 2536 DE 7 DE JULIO DE 2009
En ejercicio de sus facultades legales, en especial las que le confieren
los artículos 189, numeral 11 de la Constitución Política y en desarrollo de
los artículos 77 de la Ley 300 de 1996 y 12 de la Ley 1101 de 2006,
DECRETA:
Artículo 1°. De los prestadores de servicios de vivienda turística. Cualquier persona natural o
jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o
más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días
calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.
Parágrafo primero. Inscripción ante el Registro
Nacional de Turismo: De conformidad con el artículo 62 de la Ley 300 de 1996,
modificado por el artículo 12 de la Ley 1101 de 2006, las viviendas turísticas
y otros tipos de hospedaje no permanentes, en su condición de inmuebles destinados
a la prestación de servicios turísticos, deben estar inscritos ante el Registro
Nacional de Turismo.
La obtención del registro constituye requisito previo
y obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística.
Parágrafo segundo. Para efectos del presente
Decreto se acoge la definición contemplada en el Numeral 3.3 de la norma
Técnica NTSH 006 que indica: "apartamentos turísticos: Unidad habitacional
destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional
a una o más personas según su capacidad, que puede contar con servicio de
limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, sala-comedor,
cocina y baño."
Artículo 2°. Naturaleza del
contrato. El
contrato celebrado entre el prestador a que hace referencia el artículo 1° del
presente decreto y el usuario, será de hospedaje. En consecuencia, la relación
contractual entre el prestador y el usuario del servicio de hospedaje se regirá
por la Ley 300 de 1996, la Ley 1101 de 2006 y sus decretos reglamentarios y las
normas pertinentes del Código de Comercio, sin que le sean aplicables de manera
alguna las normas atinentes al arrendamiento de vivienda urbana.
Artículo 3°.
Servicios de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad
horizontal. En
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos
residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o
en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda
turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para
dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley
para el efecto.
Parágrafo primero. Modificado por el Decreto Nacional 4933 de 2009. Los
reglamentos de propiedad horizontal de edificios, conjuntos residenciales y
demás inmuebles destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u
ocasional de servicios de vivienda turística, que no establezcan esta
destinación o uso, deberán ser modificados en tal sentido, dentro de los seis
(6) meses contados a partir de la entrada en vigencia del presente Decreto.
Parágrafo segundo. Es obligación de los
administradores de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal,
reportar al Viceministerio de Turismo, la destinación de vivienda turística de
los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando éstos no estén
autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren
inscritos en el Registro Nacional de Turismo.
Artículo 4°. Tarjetas de
Registro. Los
propietarios o administradores de los edificios, conjuntos residenciales y
demás inmuebles destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u
ocasional de servicios de vivienda turística, deberán diligenciar, por cada
hospedado, una tarjeta de registro que contenga mínimo la siguiente
información:
DEL APARTAMENTO O VIVIENDA TURÍSTICA
1. Nombre del edificio, conjunto residencial o inmueble
destinado a vivienda turística.
2. Dirección.
3. Identificación del inmueble (apartamento, casa o
habitación que se ocupa).
4. Nombre del propietario del inmueble.
5. Valor de la tarifa diaria del servicio de
hospedaje.
6. Número de habitaciones y cupo máximo de personas a
ocupar el inmueble.
DE LOS HUÉSPEDES
1. Identificación del huésped y de sus acompañantes.
2. Nacionalidad.
3. Dirección y teléfono del lugar de residencia.
4. Lugar de procedencia.
5. Lugar de destino.
6. Fecha de entrada.
7. Fecha de salida.
8. Forma de pago.
9. Firma del huésped.
Parágrafo. En los inmuebles sometidos al
régimen de propiedad horizontal, las tarjetas de registro debidamente
diligenciadas, deberán permanecer en la administración del edificio o conjunto
residencial, para efectos de control. En los inmuebles que no se encuentren
sometidos al régimen de propiedad horizontal, las tarjetas de registro deberán
ser conservadas por el propietario de la vivienda turística o por la persona
designada como administrador o tenedor del inmueble.
En cualquier caso, las tarjetas de registro deberán
ser conservadas en archivo por un tiempo mínimo de cinco (5) años contados a
partir de la fecha de salida de cada uno de los huéspedes.
Artículo 5°. Registro de
Extranjeros y Remisión de información al DAS. Se hace extensivo para los
prestadores de servicios turísticos de viviendas turísticas lo dispuesto en el
artículo 87 del Decreto 4000 de 2004.
Artículo 6°. Terminación
anticipada del contrato de hospedaje. El propietario o administrador del
edificio, conjunto residencial y demás inmuebles destinados, en todo o en
parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda
turística, podrán dar por terminado el contrato de hospedaje y,
consecuentemente, reclamar la devolución inmediata de la vivienda turística sin
necesidad de pronunciamiento judicial, cuando la conducta y el comportamiento
de los huéspedes atenten contra la tranquilidad, la seguridad y la salubridad
de los demás huéspedes o residentes, para lo cual, el propietario, o el
administrador de la propiedad horizontal o tenedor a cualquier título de la
vivienda turística podrá acudir a los mecanismos previstos en el artículo 32 y
demás normas aplicables del Código Nacional de Policía, con el fin de obtener
la protección de los huéspedes y residentes.
Parágrafo primero. Lo anterior también se
aplicará cuando el hospedado o sus acompañantes violen lo establecido en los
estatutos o reglamentos internos de la propiedad horizontal a la cual está
sometida la vivienda turística que se ocupa.
Parágrafo segundo. En los casos anteriores el
usuario podrá solicitar la devolución del dinero por los servicios no
disfrutados y el propietario o administrador en tal caso, estará obligado a
devolverlos.
Artículo 7°. De las
infracciones. El
Ministerio de Comercio, Industria y Turismo impondrá sanciones, de oficio o a
petición de parte, conforme lo establecido en la Ley 300 de 1996 y sus decretos
reglamentarios, a los prestadores de servicios de vivienda turística, cuando
incurran en las infracciones establecidas en dichas normas o las que las
modifiquen o complementen.
Una vez en firme las sanciones impuestas por el
Ministerio de Comercio, Industria y Turismo a los prestadores de servicios
descritos en el artículo 1° del presente Decreto, se correrá traslado del acto
administrativo correspondiente a las Alcaldías distritales y municipales y a la
Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, para lo de su competencia.
Articulo 8°. De las
Autoridades Municipales y Distritales. Las autoridades municipales y
distritales colaborarán de manera armónica brindando apoyo para lograr el
cumplimiento de lo dispuesto en este Decreto.
Articulo 9°. Vigencia. El presente Decreto rige a
partir de la fecha de su publicación.
El desarrollo de este tipo de actividades, ha sido fuente de consulta en diferentes entidades de Gobierno a nivel de los entes territoriales en Colombia y en particular en la ciudad de Bogotá D.C. a partir del año 2022, período a partir del cual se plantea un auge en el desarrollo de aplicaciones informáticas que promueven el uso de apartamentos, aparta estudios (tipo loft) y casas tanto de vivienda urbana como vivienda campestre para el hospedaje en habitaciones o arrendamiento para corta estadía.
CONCEPTO
2202359699 DEL AÑO 2023
-SECRETARÍA DISTRITAL DE
PLANEACIÓN DE BOGOTÁ D.C.
En primer lugar, se debe tener en cuenta el
siguiente marco normativo, en lo que compete a la definición de “vivienda
turística”:
La Ley 300 de 1996, “Por la cual se expide la
ley general de turismo y se dictan otras disposiciones”, describe en su
artículo 62,
modificado por el artículo 145 del
Decreto Ley 2106 de 2019, los prestadores de servicios turísticos que se
encuentran obligados a la inscripción en el Registro Nacional de Turismo, entre
los cuales se encuentran: “Los hoteles, centros vacacionales, campamentos,
viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente, excluidos los
establecimientos que prestan el servicio de alojamiento por horas”
(negrillas fuera de texto).
Entre los prestadores de servicios turísticos,
se encuentran servicios hoteleros, oficinas, zonas francas turísticas,
establecimientos de gastronomía y bares, arrendadores de vehículos, entre
otros, con determinadas especificidades.
Los prestadores de servicios turísticos
señalados en la citada Ley 300,
comportan diversos usos del suelo, según la actividad económica, bajo el
denominador común de encontrarse inscritos en el Registro Nacional de Turismo,
reglamentado en el Decreto Nacional 504 de
1997.
Así mismo, la Ley 2068 de 2020 “Por el cual se
modifica la Ley General de Turismo y se dictan otras disposiciones”, dispone en
su artículo 3 numeral 7,
lo siguiente:
“7. Prestador de servicio turístico.
Toda persona natural o jurídica domiciliada en Colombia o en el extranjero,
que, directa o indirectamente preste, intermedie, contrate, comercialice, venda
o reserve servicios turísticos a que se refiere esta ley. El prestador de
servicios turístico deberá inscribirse en el Registro Nacional de Turismo
previamente a la prestación de servicios turísticos.”
Las Leyes 1101 de 2006, 1558 de 2012, 1955 de 2019, 2068 de 2020 y Decreto Ley 2106 de 2019 establecen modificaciones a la Ley 300 de 1996 precisando este marco normativo.
También, mediante el Decreto Nacional 2590 de 2009, se reglamentaron las Leyes 300 de 1996 y 1101 de 2006 y, en su artículo 1º estableció que: “Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos”.
Complementariamente, el parágrafo primero de
este artículo indica que las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no
permanentes, en su condición de inmuebles destinados a la prestación de
servicios turísticos, deben estar inscritos ante el Registro Nacional de
Turismo. La obtención del registro constituye requisito previo y obligatorio
para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística. Así mismo, el
parágrafo segundo de
la norma citada, acogió la definición contemplada en el Numeral 3.3 de la norma
Técnica NTSH 006, que indica:
“Apartamentos turísticos: Unidad habitacional destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional a una o más personas según su capacidad, que puede contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, salacomedor, cocina y baño."
Es importante destacar que el tipo de contrato del prestador de servicios turísticos (que incluye a la vivienda turística) será de hospedaje, regido por el marco normativo correspondiente, aquí citado, sin que le sean aplicables de manera alguna las normas atinentes al arrendamiento de vivienda urbana.
Ahora bien, la norma citada indicó que los inmuebles destinados, en todo o en parte, de manera permanente u ocasional, a la prestación de servicios de vivienda turística, dentro de edificaciones o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, deben establecer expresamente tal disposición en los respectivos reglamentos, y definió un plazo para adelantar las modificaciones pertinentes.
Mediante el Decreto Nacional 1074 de 2015 “Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo”, en su artículo 2.2.4.4.12.2. modificado por el Decreto Nacional 2119 de 2018, define las viviendas turísticas como:
“Unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño. Para efectos de lo dispuesto en la Ley General de Turismo y las normas que la modifican, adicionan o sustituyen, pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición”.
Adicionalmente, es de destacar que el artículo 144 del Decreto Ley 2106 de 2019, que modifica el artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, indica que:
“Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo”.
Si bien en el Decreto Distrital 555 de 2021,
el uso no está determinado como vivienda turística y no se determina dentro de
las normas urbanísticas, esta definición compete a una actividad económica del
sector turismo.
En ese orden, el desarrollo conceptual que presentan las normas vigentes, permite concluir que la vivienda turística es un servicio turístico que puede ser prestado en edificaciones destinadas a vivienda o a uso residencial, bajo inscripción en el Registro Nacional de Turismo, y en cuyo caso el tipo de contrato se haya sometido al marco jurídico y normativo atinente al turismo, que difiere del arrendamiento de vivienda urbana.
En el marco de la normatividad urbana vigente, no existe una limitación para que una vivienda haga uso de turismo u hospedaje en un edificio de propiedad horizontal, sin embargo, las edificaciones o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal pueden establecer disposiciones específicas en términos de reglamentos, plazos y sanciones.
No existe una limitación desde la normativa urbana, ya que corresponde a una actividad económica del sector turismo.
Finalmente, es preciso indicar que el presente concepto se emite en el marco de las competencias asignadas a esta Dirección, en el artículo 41 del Decreto Distrital 432 de 2022, y en los términos del artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, sustituido de conformidad con el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, según el cual “Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución”.
Ø LA VIVIENDA TURÍSTICA APLICADA A LOS INMUEBLES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La aplicación en el desarrollo de la actividad de la “Vivienda Turística”, en las unidades privadas tanto en edificios y conjuntos destinados para vivienda urbana como en parcelaciones o “condominios” destinados para vivienda campestre en Colombia, ha tenido su auge en los últimos ocho (8) años; lo cual ha planteado un desafío para las comunidades que habitan en este tipo de copropiedades con respecto a las experiencias por el uso de sus bienes comunes con visitantes transitorios u ocasionales.
No obstante que el desafío más grande ha sido para los administradores en los edificios, conjuntos y condominios; por las implicaciones directas que conlleva el que se destinen las unidades privadas para este tipo de actividad con relación a la seguridad y la convivencia entre residentes y visitantes (huéspedes), el uso de los bienes y equipamientos comunes y el cumplimiento de las disposiciones indicadas en el Decreto 2590 del año 2009.
Es importante destacar que los inmuebles sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia, se clasifican de acuerdo a la destinación de sus bienes privados, de conformidad con el uso o destinación de dichos bienes de acuerdo a lo indicado en la licencia de urbanismo o construcción otorgada al propietario inicial por parte de la autoridad urbanística, lo cual se debe incorporar en el respectivo reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad en particular y que debe coincidir con los planos de alinderamiento y el proyecto de división que hace parte de la respectiva licencia.
Ahora, las características, destinación y uso de los bienes
comunes también depende de lo indicado en la licencia de urbanismo o
construcción otorgada al propietario inicial por parte de la autoridad
urbanística.
Surge la pregunta: por qué razón, surgió el
uso de la “Vivienda Turística” mediante el Decreto 2590 del año 2009, como una
extensión de uso complementario en las copropiedades de vivienda urbana y
campestre?
En el paso del tiempo, se ha investigado el origen y la
justificación sobre el particular, sin encontrar precisiones acerca de la
justificación o antecedentes sobre la promulgación del Decreto 2590 de 2009, no
obstante es importante destacar que la actividad turística en Colombia,
corresponde a una actividad de carácter industrial, la cual corresponde a la
industria hotelera que por su naturaleza se distingue de la vivienda urbana.
En mi opinión, debe establecerse una serie de mecanismos y criterios normativos sobre la amplitud de usos inmobiliarios acorde a las normas de urbanismo que permitan la adaptabilidad en los diseños de las edificaciones y en particular sobre los lineamientos que apliquen la norma técnica NTSH, para este tipo de edificaciones.
Ø RESPONSABILIDAD EN EL DISEÑO Y EJECUCIÓN DE
LA CONSTRUCCION DE EDIFICACIONES.
Es importante destacar que el diseño de los inmuebles está sujeto a la destinación de los mismos (tanto bienes privados como bienes comunes), donde se determina los índices de ocupación, la condición técnica de los equipos y equipamientos comunes y de acuerdo a la Ley 400 de 1997, se establecen una serie de responsabilidades para los constructores en los procesos de diseño, legalización y construcción de edificaciones que se definen en la citada normativa.
ARTICULO 5o. RESPONSABILIDAD DE LOS DISEÑOS. Para efectos de la asignación de las responsabilidades correspondientes, deben consultarse las definiciones de constructor, diseñador arquitectónico, diseñador estructural, diseñador de los elementos no estructurales, ingeniero geotecnista, revisor de los diseños, propietario, interventor y supervisor técnico, establecidas en el Título II de esta ley.
ARTICULO 6o. RESPONSABILIDAD DE LOS DISEÑADORES. La responsabilidad de los diseños de los diferentes elementos que componen la edificación, así como la adopción de todas las medidas necesarias para el cumplimiento en ellos del objetivo de las normas de esta ley y sus reglamentos, recae en los profesionales bajo cuya dirección se elaboran los diferentes diseños particulares. PARAGRAFO 1o. La "Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes", de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la presente ley, establecerá el contenido mínimo de los planos, memorias y estudios de los diferentes diseños, así como sus especificaciones. PARAGRAFO 2o. Todos los diseños deben ir firmados o rotulados con sello seco registrado por profesionales matriculados y facultados para este fin, que cumplan las calidades y requisitos indicados en el Capítulo 2 del Título VI, quienes obrarán como responsables. PARAGRAFO 3o. Todos los diseños deben contemplar las normas sobre la eliminación de barreras arquitectónicas para las personas discapacitadas y de tercera edad.
ARTICULO 7o. SUJECION DE LA CONSTRUCCION A LOS PLANOS. Los planos arquitectónicos y estructurales que se presenten para la obtención de la licencia de construcción deben ser iguales a los utilizados en la construcción de la obra. Por lo menos una copia de éstos debe permanecer en el archivo del departamento administrativo o dependencia distrital o municipal a cargo de la expedición de la licencia de construcción. PARAGRAFO. Todos los planos arquitectónicos y estructurales deben contemplar las normas sobre la eliminación de barreras arquitectónicas para las personas discapacitadas y de tercera edad.
A partir de los principios de esta Ley, se complementa una serie de regulaciones técnicas que han tenido evolución en Colombia y que han siso materia de fijación bajo criterio y alcance técnico de manera particular mediante resoluciones de los órganos de la rama ejecutiva de Gobierno Nacional y autoridades locales (Ministerios, Superintendencias, Comisiones, Gobernaciones Alcaldías) incluso dentro de los territorios por disposiciones legislativas emanadas de Asambleas Departamentales y Consejos Municipales; en el mismo orden las normas técnicas que han sido acreditadas por el Instituto Colombiano de Normas Técnicas (ICONTEC).
Tenemos a partir de ello, un dossier de regulaciones vinculantes y complementarias entre sí; las cuales deben acatarse por parte de los constructores y desarrolladores de proyectos inmobiliarios en Colombia que se regulan a través de las autoridades urbanísticas o técnicas, tanto por normativa general con sus resoluciones o decretos reglamentarios (Ley 142 de 1994 sobre servicios públicos y sus regulaciones, Norma NSR 10 para construcción segura, Normas RETIE y Retilap para instalaciones eléctricas, Normas para instalaciones hidrosanitarias y de gas, entre otras, que en algunos casos específicos deben ser verificadas por autoridad competente o por delegación en profesionales acreditados que las certifican.
Por lo tanto, las características en los bienes privados como en los bienes comunes y en particular aquellos destinados a uso y goce general, se ajustan a los diseños que plantean las cargas ocupacionales, en gran medida determinan las condiciones para la durabilidad de elementos, el mantenimiento de equipos, entre otros aspectos técnicos.
Ø LA RESPONSABILIDAD DE LA
ADMINISTRACIÓN SOBRE LA ACTIVIDAD DE VIVIENDA TURÍSTICA EN INMUEBLES SOMETIDOS
AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Teniendo en cuenta las disposiciones contenidas en los artículos 32, 33, 34 50 y 51 de la Ley 675 de 2001 acerca de las obligaciones que recaen en la administración de los entes sometidos a régimen de la propiedad horizontal, acerca de los bienes comunes con relación a su custodia y conservación; en su calidad de representante legal, es el administrador(a),
En virtud de lo establecido en el Decreto 2590 de 2009, se determina que la vivienda turística (alquiler por días o semanas, inferior a 30 días) en edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, solo es legal para dicha copropiedad si el reglamento de propiedad horizontal del edificio, conjunto o condominio destinado para vivienda lo autoriza expresamente.
El reglamento de propiedad horizontal debe permitir de forma explícita el uso turístico. Si el inmueble fue concebido exclusivamente como "vivienda familiar" en la licencia de construcción, no se puede destinar a actividades comerciales o turísticas a menos que la asamblea de copropietarios apruebe una reforma al reglamento de propiedad por mayoría calificada y se ajuste en la respecta modificación a través de la licencia de construcción.
De acuerdo al Decreto 2590 de 2009, el desarrollo de la “Vivienda Turística”, aparte de la autorización dentro del respectivo reglamento de propiedad horizontal, se debe establecer las obligaciones tanto para los propietarios que van a hacer servir su unidad privada para tal actividad, entre ellas contar con el Registro Nacional de Turismo (RNT) como requisito previo y obligatorio que todo prestador de este servicio debe inscribir ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (propietario) como para la administración de la persona jurídica sometida al régimen de la propiedad horizontal, acerca de llevar el registro de huéspedes que le suministra el propietario de la unidad privada que presta el servicio.
Según la normativa colombiana, los administradores de propiedad horizontal tienen el deber de reportar ante el Viceministerio de Turismo aquellos inmuebles que operan como vivienda turística sin contar con la autorización en el reglamento o sin el Registro Nacional de Turismo.
El registro de huéspedes de la actividad de la “Vivienda Turística”, en las unidades privadas tanto en edificios y conjuntos destinados para vivienda, actualmente aplica bajo los parámetros del Decreto 2119 del año 2018.
La Ley 1558 de 2012, por la cual se modificó la Ley General de Turismo, consagró como obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.
La omisión de esta obligación puede acarrear
al administrador la imposición por parte del Ministerio de Comercio, Industria
y Turismo de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos
legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de
Promoción Turística.
Igualmente, al prestador del servicio de
vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de
propiedad horizontal, le serán impuestas las sanciones contempladas en el
numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el
procedimiento establecido y adicionalmente las sanciones que se derivan de la
no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.
Ø EL IMPACTO QUE HA GENERADO EN
INMUEBLES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON RESPECTO AL
DESARROLLO DE LA ACTIVIDAD DE VIVIENDA TURÍSTICA.
En Colombia, no se ha desarrollado un estudio a fondo con respecto al impacto en el desarrollo de la “Vivienda Turística”; sin embargo mediante diferentes consultas, foros, actividades académicas y encuentros del sector inmobiliario en Colombia, en particular en los últimos años por causa del auge de plataformas digitales de orden internacional que promocionan el uso y arrendamiento de inmuebles para turistas, en edificaciones de vivienda dentro de Colombia, ha planteado una dinámica y un desafío para los administradores de edificaciones que utilizan inmuebles para este servicio.
La situación actual, ha determinado un auge de la actividad en la mayoría de ciudades y municipios en Colombia, donde los propietarios de unidades privadas que hacen parte de edificaciones sometidas a la propiedad horizontal, encuentren una forma particular y rentable para el arrendamiento de sus inmuebles.
Sin embargo, es necesario destacar algunos aspectos que han planteado una serie de conflictos para la convivencia, la mayor exigibilidad de mantenimiento por uso de los bienes comunes y el aumento de los costos por expensas comunes o cuotas de administración.
En particular, se identifican las dificultades y aspectos negativos, que se derivan del desarrollo de la “Vivienda Turística” en edificaciones sometidas a propiedad horizontal, entre ellas tenemos:
· Perturbación y vulneración a la seguridad, El ingreso y salida de personas desconocidas debilita los controles de acceso de las porterías y aumenta la percepción de riesgo por parte de los copropietarios habituales y generación de situaciones de conflicto.
· Afectación a la tranquilidad: Por el tránsito constante de personas genera ruidos en horarios no convencionales, fiestas y uso inadecuado de zonas comunes.
Impacto Económico y Financiero, La vivienda turística altera el equilibrio económico tanto de los propietarios individuales como de la copropiedad.
· Incremento de costos operativos: Las copropiedades suelen experimentar un aumento en los gastos de mantenimiento, limpieza de áreas comunes, consumo de servicios públicos compartidos y servicios de seguridad privada.
· Valorización y rentabilidad: Para los inversores, representa una fuente de ingresos significativamente mayor que el arrendamiento tradicional a largo plazo. Esto suele valorizar los inmuebles aptos para dicha actividad.
· Costos de vivienda: El desplazamiento del alquiler residencial tradicional hacia el turístico, reduce la oferta de vivienda urbana, elevando el valor de los cánones de arrendamiento en la zona.
· Exigencia de registros oficiales: Los propietarios que operan esta modalidad deben cumplir con requisitos formales estrictos, como la inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT), bajo pena de multas severas y sellamientos.
· Modificación en los reglamento sobre el régimen de sanciones: Las asambleas de copropietarios y los comités de convivencia se han visto obligados a reformar sus reglamentos para tipificar conductas y aplicar multas económicas a los propietarios que alquilen de forma irregular.
· Los administradores de propiedad horizontal enfrentan un cambio radical en sus funciones diarias.
· Control de huéspedes: Obligación de implementar plataformas o bitácoras digitales para el registro estricto de la identidad de cada turista que ingresa.
· Gestión de conflictos: El administrador pasa de gestionar problemas vecinales cotidianos a mediar en situaciones de orden público, ruidos extremos y quejas hoteleras las 24 horas del día.
Ø DESARROLLO DEL FORO SOBRE LA VIVIENDA TURÍSTICA Y SU IMPACTO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL – ABRIL DEL AÑO 2024
En el Foro desarrollado en el Congreso de la República, en Abril del año 2024, el Director del Instituto Distrital de Turismo de Bogotá, planteó lo siguiente:
“El fenómeno de la vivienda turística ofrece beneficios económicos
y ha transformado el paisaje de la hospitalidad en ciudades del mundo
incluyendo a Bogotá. Sin embargo, a medida que crece la popularidad
de plataformas como Airbnb, surgen retos como el aumento de costo de
la vivienda, alteración del tejido social, problemas de seguridad, riesgos de
explotación sexual y aumento de inequidad tributaria. Por lo anterior
surge la necesidad de una regulación cuidadosa para asegurar el balance
entre el desarrollo económico y la calidad de vida de los residentes locales.”
“Desde el IDT compartimos este documento con recomendaciones que
queremos hacer desde el sector turismo. Quiero hacer la
reflexión: las leyes también son para prevenir los riesgos que
puede tener cualquier sector económico, y el desarrollo económico tiene
impactos positivos y negativos. El sector turismo es una clara herramienta
de transformación social y económica en Bogotá y el mundo”, precisó
Santamaría.
“La vivienda turística en la propiedad horizontal ha venido aumentando,
tanto así que, en 2024, las rentas cortas incrementarán un 7%,
alcanzando 650 millones de dólares en ingresos. Bogotá se ubica en el tercer
puesto a nivel país en donde se concentra este fenómeno. Entre los efectos que
se hacen necesarios regular en el país, se encuentra el aumento en
los arriendos en la Propiedad Horizontal, la utilización de los
inmuebles para turismo sexual de menores de 18 años, inseguridad y
gentrificación. Es una realidad que debemos regular”, precisó la
Representante a la Cámara por Bogotá.
Propuestas y
recomendaciones del IDT para la regulación de la vivienda turística
El Director del IDT aseguró que en el ejercicio de
la promoción de Bogotá como destino turístico, también pueden surgir efectos
secundarios que obligan a estar preparados, por lo que presentó un
análisis del panorama actual de la vivienda turística en el mundo y en el
país.
Así mismo, se basó en temas a regular como la
igualdad tributaria, para equilibrar aspectos como exención del IVA, pago
de predial y la carga impositiva de los hoteles frente a las viviendas
turísticas en la capital Colombiana, así como las siguientes recomendaciones:
-
Fortalecimiento
de la gobernanza local: se propone desarrollar
herramientas y prácticas de autorregulación en conjunto con las comunidades
locales para gestionar mejor el impacto de las viviendas turísticas en los
barrios.
-
Integración
cultural y turismo responsable: incentivar eventos y
actividades que promuevan un intercambio cultural genuino entre turistas y
residentes, complementado con campañas de sensibilización sobre el turismo
responsable.
-
Regulación
tributaria ajustada: revisar y ajustar la
estructura tributaria para asegurar que las viviendas turísticas contribuyan de
manera equitativa a la economía local sin desfavorecer a la hotelería
tradicional.
-
Control
y supervisión mejorados: Implementar
tecnologías avanzadas para la supervisión y control de las viviendas
turísticas, garantizando el cumplimiento de las normativas locales y
nacionales.
-
Cooperación
con plataformas digitales: establecer acuerdos
de cooperación con plataformas digitales para mejorar la seguridad, el
intercambio de información y la gestión de incidentes.
Las propuestas presentadas buscan maximizar los
beneficios económicos mientras se minimizan los impactos negativos en la
comunidad. Es esencial que todas las partes interesadas participen activamente
en el proceso de formulación e implementación de estas regulaciones para
asegurar un desarrollo sostenible y equitativo del turismo en Bogotá.
Ø “VIVIENDA
TURÍSTICA EN MEDELLÍN: REGLAS CLARAS EN EL POT”. LONJA DE
PROPIEDAD RAÍZ DE MEDELLÍN Y ANTIOQUIA
El Dr. Federico Estrada García, Gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, en su artículo publicado en Octubre del año 2026, nos plantea una visión actual en la ciudad.
“Medellín atraviesa una situación que merece atención: años atrás concentraba cerca del 65 % de las viviendas nuevas que se vendían en el Valle de Aburrá, y hoy participa con apenas el 30 %.
También entendemos que la vivienda de renta corta no es la culpable de los altos costos del arrendamiento residencial ni del valor de la vivienda en Medellín. Estos son, más bien, el resultado de la baja construcción de vivienda nueva que, como ya mencionamos, está muy por debajo de la formación de nuevos hogares, lo que hace que la demanda supere ampliamente a la oferta.
Por esta razón, en las mesas de trabajo de la revisión del POT en las que participamos, el Gremio Inmobiliario propuso permitir edificios especializados en vivienda turística en las zonas residenciales de baja mixtura, es decir, en sectores destinados principalmente a vivienda, donde se admiten pocas actividades comerciales o de servicios. La propuesta era que estos proyectos se destinaran exclusivamente al alojamiento, sin bares, restaurantes ni otros usos que pudieran generar impactos negativos en el entorno. Sin embargo, entendemos que Planeación no la consideró viable, pues una de sus premisas es conservar la vocación residencial de los barrios, por lo que el nuevo POT mantendrá las mismas condiciones de localización para este tipo de proyectos.
Así las cosas, la discusión sobre la vivienda turística ya no está en dónde se puede ubicar, sino en qué condiciones se puede desarrollar. Nuestra propuesta a Planeación es que, al tratarse de un uso de servicios, como lo define el Decreto Único Reglamentario del sector Comercio, Industria y Turismo, su edificabilidad no se limite por la densidad habitacional, es decir, por el número máximo de viviendas permitidas en un sector, sino por el índice de construcción definido en el POT de 2014, que determina cuántos metros cuadrados se pueden construir según el tamaño del lote, y no cuántos inmuebles.
Es por esto que, desde el Gremio Inmobiliario respaldamos el desarrollo de edificios especializados en vivienda turística en las zonas que la norma habilita para ello. Sin embargo, no consideramos conveniente que la renta corta se extienda a copropiedades y urbanizaciones residenciales donde viven familias. En la propiedad horizontal, esta actividad solo puede operar legalmente cuando el reglamento la autoriza de manera expresa, y esa regla debe cumplirse.
Creemos en la libertad económica como motor del desarrollo de la ciudad, pero siempre acompañada de reglas claras y de orden en el uso del territorio.
Ø CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
Conclusiones
· Naturaleza jurídica y legalidad condicionada: La vivienda turística es una actividad lícita, pero no es libre, ni automática en copropiedades residenciales. Solo es viable si el reglamento de propiedad horizontal la autoriza de manera expresa y si cumple con las normas de uso del suelo (POT).
· Cambiar un inmueble de uso exclusivamente residencial a vivienda turística, requiere una reforma al reglamento de propiedad horizontal aprobada en asamblea con la mayoría calificada exigida por el artículo 46 de la Ley 675 de 2001.
· Requisito del Registro Nacional de Turismo (RNT): Todo propietario que ofrezca su inmueble para este fin debe contar con el RNT activo. Para tramitarlo, se debe declarar formalmente que el reglamento de la copropiedad permite dicha actividad.
· Obligaciones de la administración: De acuerdo con la normativa nacional, el administrador de la copropiedad tiene el deber legal de reportar ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT) aquellos inmuebles que operan con fines turísticos sin contar con autorización en el reglamento o sin el respectivo Registro Nacional de Turismo.
· Impacto en la convivencia y riesgos asociados: El constante flujo de personas ajenas a la copropiedad incrementa el desgaste de zonas comunes, genera riesgos de seguridad, problemas de ruido y, en ciertos casos, problemáticas complejas como la gentrificación o el uso indebido de los espacios.
Recomendaciones
Para la Administración y el Consejo de Administración
· Revisión jurídica al reglamento: Revisar exhaustivamente el reglamento de propiedad horizontal actual, para verificar si prohíbe, tolera o regula de forma expresa la “Vivienda Turística” a la luz del Decreto 2590 de 2009.
e-mail: soportediscocompactoph@gmail.com
Asesor y Consultor para Propiedad
Horizontal
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