EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA REGLAMENTACIÓN INTERNA A TRAVÉS DEL MANUAL DE CONVIVENCIA
PUBLICADO FECHA: SEPTIEMBRE AÑO 2022
TEMA
DE INTERES
“ORIENTACIONES Y RECOMENDACIONES SOBRE EL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL - DIFERENCIAS CON EL REGLAMENTO INTERNO DE
USO DE BIENES COMUNES Y MANUAL PARA LA CONVIVENCIA”
Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado
por: Edgar Fernando Martínez Zambrano
Bogotá D.C., 03 Septiembre de 2022.
Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Guía Legis sobre Propiedad Horizontal, Liga del
Consorsista en la Propiedad Horizontal en la República Argentina, Memorias del
taller sobre Convivencia en la Propiedad Horizontal Noviembre de 2010.
El Contenido de este Artículo; define los principios normativos y de regulación
en sujeción a las Normas del Derecho Privado en materia Civil con base al
actual Régimen para la Propiedad Horizontal conforme lo establece
Además tanto el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública; y como los reglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten la administración correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuren su adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservación; promuevan el fin social y la promoción de la convivencia; orientando los mecanismos para el manejo adecuado de los recursos involucrados en cada Copropiedad de acuerdo con sus características particulares.
La Ley 675 de 2001, define en su artículo 4; que todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad horizontal, debe cumplir los requisitos de diseño, bajo la aplicación de la definición de bienes privados y bienes para uso común en concordancia con los principios de urbanismo y la destinación en el uso, que apliquen para la Copropiedad de acuerdo a la ubicación.
Que indica la Ley 675 de 2001, sobre el Reglamento de Propiedad Horizontal.
DE
ARTICULO 4º.
CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de
propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en
ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE
1. El nombre e identificación del propietario.
1
El nombre distintivo del edificio o conjunto.
2
La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el
edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título
o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
3
La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de
acuerdo con los planos aprobados por
4
La determinación de los bienes
comunes, con indicación de los que
tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a
determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
5
Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el
caso.
6
La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el
edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas
vigentes.
7
Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y
salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad
horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración,
dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley
y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o
conjunto.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos
donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o debidamente
aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los
elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del
presente artículo.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
EL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL -ALCANCES Y
Se define como el Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal; donde se definen las condiciones de la Edificcación, la tradición del Inmueble que dio lugar al Condominio (ó Copropiedad), el alinderamiento general, la ubicación del predio, El inventario de los Bienes Comunes, la determinación de las unidades privadas (apartamentos, casas ó locales), los índices de participación y módulos de contribución a las expensas comunes (según el uso), los deberes y derechos de los propietarios y tenedores de las unidades privadas tanto con estas como con los bienes comunes, la dirección y administración de la Persona Jurídica que surge al constituirse y someterse al régimen de la Propiedad Horizontal, basado en los principios del derecho privado.
Los fundamentos del derecho privado son el principio constitucional que rige para nuestra nación, la cual da potestad a los ciudadanos de asociarse bajo principios del pluralismo social, para desarrollar actividades en común, y éste es uno de los principios del régimen para la Propiedad Horizontal, el cual busca regular el ejercicio de derechos privados de los propietarios de inmuebles sometidos a este régimen.
Sin embargo es conveniente distinguir entre el dominio y el condominio. El dominio es la propiedad plena y se da cuando es ejercido por uno solo. Un solo señor de la cosa. Cuando hay varios propietarios, entonces el dominio de cada uno, naturalmente, sufre restricciones. El condominio es un dominio menguado, porque uno solo de los condóminos no puede disponer de la propiedad sin el consentimiento de los demás.
En la propiedad horizontal se dan juntos esos dos derechos: cada propietario es
dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o
local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como
terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, fachadas,
cubiertas, etc.
La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, o sea, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y entre nosotros, hasta el año 1948, fecha en que aparece el primer régimen de propiedad horizontal en Colombia, en el cual quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo. Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad. Permite de ese modo sectorizar ese espacio, permitiendo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.
Entonces, podemos decir que la propiedad horizontal, es el dominio que se
ejerce sobre un inmueble, pero un dominio limitado por la necesidad de
compartir un mismo terreno. Los
propietarios tienen el derecho de dominio sobre el bien privado, lo que implica
la posibilidad de enajenarlo, usufructuarlo, hipotecarlo, darlo en anticresis, alquiler, cederlo y
explotarlo económicamente dándole el uso para lo cual está destinado de acuerdo
al reglamento de propiedad horizontal.
}
Los propietarios, tienen del derecho en el uso y
goce de los bienes comunes esenciales, utilizándolos de acuerdo a lo
establecido en el reglamento de propiedad horizontal y de acuerdo a los
procedimientos establecidos en el reglamento interno para su uso, ó de acuerdo
a los manuales de uso establecidos por la Administración para su correcta
utilización, conservación y mantenimiento.
} Los propietarios, tienen derecho a la participación con voz y voto en las reuniones de Asamblea de Copropietarios, a proponer ante la Asamblea las medidas y actividades en pro del mejoramiento en el funcionamiento de la Copropiedad. Tienen el derecho de información privilegiada y objetiva en protección a sus intereses como propietario, al derecho de información, de la protección de sus derechos.
} Este puede ser ajustado, reformado y modificado en las condiciones que establezca la Ley 675 de 2001; bajo los principios de participación y deliberación, a criterio de los propietarios, bajo un estudio previo que permita en la reforma constituir un reglamento de propiedad horizontal
} A partir de la Legislación de 1.948 y las posteriores normas que actualmente fueron derogadas por la vigencia de la Ley 675 de 2001 enuncian que todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales, de propiedad exclusiva de cada propietario y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.
Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios
origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para
modificar ó establecer un "Reglamento", es decir, para determinar las
normas que irían a regir la convivencia dentro de cada copropiedad. Existen, sin embargo, límites a este
derecho, impuestos por la Constitución, las leyes y los reglamentos,
especialmente en lo que se refiere al "uso exclusivo" para el que fue
construido el inmueble. De esta forma, los inmuebles que integran la
copropiedad (sea en conjunto ó edificio Residencial, de uso mixto ó centro
comercial), no podrán ser destinados a usos diferentes a los definidos en las
normas de urbanismo.
EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
COMO CONTRATO DE ADHESIÓN Y OTRAS
El reglamento de Propiedad Horizontal, es considerado un contrato de adhesión. Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas. Al comprar una unidad. el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado. Ejemplos clásicos de contratos de adhesión son los de servicios públicos. Al subir a un colectivo y pagar el boleto, estamos celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad no podemos discutir sus condiciones. Simplemente nos adherimos. Estamos celebrando un contrato de adhesión.
Cualesquiera sean las consecuencias
negativas del Régimen actual; lo cierto es que quien compra una unidad
funcional en un edificio de Propiedad Horizontal; como también quien lo
administra, deben saber que el Reglamento es la verdadera normatividad de la
Copropiedad. Incluso en orden de prioridades. Esto último quiere decir que en
cualquier litigio, el juez, al valorar las conductas de los contendientes,
primero tendrá en cuenta si se observó el reglamento y sólo en segundo lugar
cualquier otra ley.
Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los gestores No
suelen entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada
propietario; ó sólo hacen mención de una parte de esta en la escritura púbica
de enajenación. Esto perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos
casos los propietarios no sólo no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera
saben de su existencia, pese a que si leyeran bien el título de dominio que les
entrega el escribano, verían que
allí se dice que conocen el reglamento y que se obligan a cumplirlo en
integridad.
Al reglamento de copropiedad ó
denominado de administración, se lo debe distinguir del reglamento interno.
La diferencia es que el primero precede a las ventas ó enajenación –
transferencia de dominio de las unidades. Como dijimos, el dueño del edificio
original no puede venderlo fraccionado sin redactar primero ese reglamento de
Propiedad Horizontal. Y debe hacerlo siempre por escritura pública e
inscribirlo en el Registro de Instrumentos públicos de la jurisdicción. En
cambio, el reglamento interno es el que se dan (en forma facultativa y no
obligatoria) los propietarios en asamblea y como sólo tiene valor entre ellos y
no respecto de terceros no es necesario que sea efectuado por escritura
pública.
EL REGLAMENTO INTERNO PARA USO DE BIENES COMUNES Y MANUAL PARA LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El reglamento interno, es un mecanismo de organización, basado en los principios del derecho privado de ámbito civil que permiten que una entidad ú organización, defina los lineamientos para el desarrollo y funcionamiento de la misma organización, bajo los parámetros y procedimientos que permitan obtener resultados con base en el objetivo social de la misma. La Convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.
El reglamento de propiedad horizontal que rige la Propiedad Horizontal, tiene como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la propiedad horizontal, sin embargo por lo general define un marco general, y No un marco especifico en el funcionamiento y diario vivir, por lo cual es necesario implementar una serie de indicaciones y procedimiento internos que permitan el desarrollo armónico y organizado de la copropiedad.
} La Convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.
} Otro derecho de los propietarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se exige el cumplimiento de las más elementales normas de educación, y sancionar a quienes arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o a los que se creen con derecho a utilizar las zonas comunales o públicas como "sanitario" de sus mascotas. Igualmente a quienes pretendan practicar costumbres inadecuadas como utilizar las ventanas, balcones o escaleras para colocar a secar la ropa, los tapetes o las alfombras.
} Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de administrar una Copropiedad; que ha sido descuidado por la ley y que en todo debe ser promovido por el Reglamento de Propiedad Horizontal, ó por los Reglamentos Internos y Manuales para la Convivencia; en el cual debe suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidaridad y colaboración entre los miembros de la comunidad en la Propiedad Horizontal definiendo reglas muy claras, así se trate de propietarios como de inquilinos u ocupantes. Por el simple hecho de convivir, las personas deben conocerse y tratarse. De ese modo las Asambleas pasarían a ser una feliz oportunidad para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento de la convivencia, superándose la actual situación de aislamiento y desconfianza mutua.
RECOMENDACIONES Y
ORIENTACIONES
La Propiedad Horizontal, pertenece a un tipo de organización social muy dinámica, pero al mismo tiempo afectada por fenómenos tanto internos y externos, muchas veces No previsibles; en tal sentido la dinámica social de la que hago mención, en ocasiones permite que el uso y destinación tanto de los bienes comunes y bienes privados pueden cambiar con el paso del tiempo, generando conflictos entre propietarios, por sujeción al Reglamento y la Ley.
La Asamblea de propietarios, cumple una función esencial al definir las nuevas condiciones en cumplimiento al régimen de Propiedad Horizontal, en el cual con base al análisis hecho por la Administración ó el Consejo de Administración, ó por situaciones propias en el desarrollo del ente, como es el caso de la desafectación de bienes ó solicitud de un propietario para la adjudicación de un bien común para su uso exclusivo, entre otros; pone en manos del máximo órgano de dirección la posibilidad de la reforma al reglamento de propiedad horizontal.
Para la reforma al reglamento de propiedad horizontal, se requiere en primer lugar que la Asamblea se desarrolle con Quórum Y Mayoría Calificada (el Voto favorable del 70% de los bienes privados representados en la sesión), para que pueda deliberar y decidir la reforma, adicional a ello, se debe tener en cuenta que la reforma aprobada, causa efecto desde el momento de la aprobación y con ello el reglamento de propiedad horizontal queda sin validez al momento de que se apruebe el “nuevo”; así mismo se debe protocolizar la reforma, elevando el documento aprobado que lo contiene mediante escritura pública con los anexos exigidos y posterior a su protocolización, deber ser llevado copia de la escritura tanto a la oficina de Instrumentos Públicos como al despacho encargado del registro de la persona jurídica.
En otra situación diferente, se define por parte de la Administración ó el Consejo de Administración; que existe el reglamento de propiedad horizontal con pautas generales y consideran complejo é innecesario hacer una reforma al mismo, a razón que solamente se deben fijar procedimientos que no fueron definidos en la escritura que contiene el reglamento de propiedad horizontal.
En este caso; se puede diseñar un reglamento interno, que es en sentido de analógia como un decreto reglamentario; el cual busca suplir los vacios del Reglamento de Propiedad Horizontal, definiendo procedimientos para la aplicación del estatuto; incluso para definir las pautas de organización de la Copropiedad; para este caso es importante tener en cuenta que el reglamento interno, puede ser aprobado por Asamblea sin requerir una mayoría calificada para su deliberación y aprobación; incluso; la Asamblea puede delegar en el Consejo de Administración su discusión y aprobación.
Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.
Sí desea asesoría sobre el tema ¡No dude en comunicarse!
Celular y whatsapp 301 -6146435
e-mail: soportediscocompactoph@gmail.com
Edgar Fernando Martínez Z.
Comentarios
Publicar un comentario