LA ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL – Y LA ADMINISTRACION PROVISIONAL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Bogotá D.C., Enero de 2024

ARTICULO DE ORIENTACIÓN

SOBRE  PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

“ ASPECTOS TÉCNICO LEGALES SOBRE  LA ENTREGA DE BIENES COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL Y EL EJERCICIO DE LA ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL”

 Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia

Redactado por: Edgar Fernando Martínez Z.

 

Bogotá D.C., Colombia; 30 Enero año 2024.

Fuentes Consultadas: “Guía de la Construcción” Editorial Legis año 1.995.

Magazín Norma Común Decreto 159 de 2004, Departamento Administrativo de Planeación Distrital – Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. Año 2007.

“Recepción de Bienes Comunes en la Propiedad Horizontal” (manual teórico –práctico), Fonseca Salcedo, German – Aliados logramos resultados S.A.S. Año 2020  

“Quien puede reclamar los bienes comunes?” Artículo de la revista digital Asuntos Legales – autor: Rueda Restrepo, Daniel, año 2021.

Ley 1480 de 2011 – Estatuto del Consumidor; Decreto 735 de 2013. Superintendencia de Industria y Comercio- República de Colombia.

Ley 400 de 1.997 – Construcción Sismo Resistente. Norma NSR 10.

Ley 1796 de 2016 y sus decretos complementarios 

Normatividad establecida en actos resolutivos sobre reglamentaciones a instalaciones eléctricas, de iluminación, telecomunicaciones, instalaciones de gas contenidas en las resoluciones: Resolución 1096 de 2000, Resolución 90902 de 2013, Resolución 18-1331 de 2009 Resolución 90708 de 2013 y Resolución 5405 de 2018. 

Normas Técnicas en Colombia-  Icontec - Normas NTC 1500,  Norma NTC 1087,  Norma NTC 2050, Norma NTC 2505, Norma NTC 2522, Norma NTC 2545, Norma NTC 2769, Norma NTC 4143, Norma NTC 3631y Norma NTC 3488.

 Consultas realizadas a:

 -       Fontalvo Robles, Ramón – Director Jurídico de la firma ASERPHRO S.A.S.

 -       Memorias Taller de capacitación “Entrega de los Bienes Comunes” firma ADHSECOL S.A.S. año 2018

 }  ALCANCE Y OBJETIVO DEL ARTÍCULO

 El artículo que publico, tiene como objetivo de hacer una recopilación de conceptos y de principios Normativos establecidos tanto por el Régimen de Propiedad como de las normas de Urbanismo acerca de la entrega y las condiciones que se deben tener en cuenta para este proceso cuando el Propietario Inicial del proyecto de urbanismo ya sea para vivienda, uso comercial ó mixto debe realizar para dar inicio a la organización y puesta en marcha de la Copropiedad, tema de frecuentes consultas é inquietudes, que surgen como punto de controversia por las situaciones que se presentan en la relación entre los adquirientes y el agente enajenador de las Unidades Privadas. Así mismo con base en la experiencia propia en el desarrollo de estos procesos de entrega y recepción de las áreas comunes entre la Administración y la firma Constructora con los aspectos básicos que se deben tener en cuenta para este proceso, a fin que sea satisfactorio entre las partes.

 Este artículo, se fundamenta en las memorias de las jornadas de capacitación desarrolladas por la firma “ADPHSECOL S.A.S.”, durante los años 2016 a 2019 que ha sido dirigido a administradores, miembros del consejo de administración de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, constructores y profesionales vinculados al sector inmobiliario, para fortalecer los conocimientos en este tipo de proceso que se aplica en los proyectos urbanísticos de vivienda, comercio, industria y similares.

 

ü  QUE NOS DICE EL ACTUAL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

 Veamos que dice la Ley 675 de 2001, empecemos por identificar las definiciones  contenidas en el artículo 3 de la citada Ley, allí surgen términos básicos para identificar conceptos dentro de este proceso:

 PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

 REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

 EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

 CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

 EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL:  Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de  personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

 EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

 EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

 BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

 BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

 BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

 Ahora tenemos que enunciar los requisitos que se deben surtir para la constitución de la Propiedad Horizontal bajo sometimiento al régimen legal que trata la Ley 675 de 2001, empezando por el reglamento o estatuto de una copropiedad.

 ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.  La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:

 1.       El nombre e identificación del propietario.

2.       El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3.       La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4.       La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5.       La determinación  de los bienes comunes, con  indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6.       Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7.       La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8.       Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

 Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

 PARÁGRAFO 1º.  En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

 PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

 PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

 PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

 ARTÍCULO 6º.  DOCUMENTACIÓN ANEXA.  Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

.PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

 Ahora teniendo en cuenta los principios establecidos en la norma y antes citados; el propietario Inicial, Constructor ó enajenador de las unidades privadas; cuando desarrolle un proyecto por etapas debe incorporar las etapas subsiguientes a las primeras que van a quedar integradas dentro del Conjunto, bajo los siguientes parámetros.

 ARTICULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

 Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

 En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.  Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.

ARTICULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

 PARÁGRAFO 1º.  Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.

 PARÁGRAFO 2º.  Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas  comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

  

ü  ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL

 Con los anteriores conceptos, ahora analizaremos a la luz de la Ley 675 de 2001 (actual régimen de la propiedad horizontal en Colombia), la forma y condiciones en las cuales el propietario inicial debe entregar las áreas comunes a los nuevos propietarios como resultado del proceso de enajenación de las unidades privadas; a saber:

 ARTICULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL.  Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

 Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

 PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

 PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

 El propietario inicial, tiene bajo su responsabilidad en la ejecución del desarrollo del proyecto urbanístico, las tareas de obtener la licencia de urbanismo y construcción, levantamiento de planos tanto arquitectónicos, estructurales, planos con el deslinde del proyecto urbanístico y el desarrollo del proyecto conforme las condiciones establecidas en las licencias de urbanismo; la protocolización de la escritura pública en la cual se establecerá el reglamento de propiedad horizontal y la formalización de la personería jurídica con el respectivo reconocimiento ante la autoridad local.

 La Ley 675 de 2001, establece en su artículo 24, que los bienes comunes esenciales se presumen entregados con la enajenación y entrega de la primer unidad privdas y así mismo establece las directrices generales acerca de la entrega de los bienes comunes de uso goce general por parte del propietario inicial al administrador definitivo o a las personas que disponga para tal ejercicio por parte de la Asamblea de Propietarios que se deberá reunir una vez el propietario inicial haya enajenado los bienes privados que por los menos representen el 51% de la totalidad de coeficientes de unidades privadas que integren la copropiedad.

 La protocolización de entrega de los bienes comunes de uso y goce general y los destinados a recreación (no esenciales), deberá hacerse mediante un acta; en la cual se sugiere se realice mediante una inspección entre las partes, es decir el Propietario Inicial junto con el representante legal de la copropiedad (administrador definitivo) o a quienes haya designado la asamblea de propietarios para tal efecto, y en esta acta se debe verificar las condiciones de entrega de los bienes comunes, el estado de funcionamiento de las instalaciones, los equipos y equipamientos del proyecto urbanístico.

 Así mismo el recibo de los documentos como el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública, los planos oficiales tanto estructurales, arquitectónicos, de las redes de los servicios públicos y el cuadro de descripción de áreas definitivas debidamente aprobadas por la autoridad competente en materia de Planeación; deberá hacer entrega de las facturas y cartas de garantía de los equipos y equipamientos de los bienes comunes.

 En el proceso de inspección de los bienes comunes al momento de entrega por parte del propietario inicial al representante de la persona jurídica (administrador definitivo ó personas designadas por la Asamblea de Propietarios), si se observan deficiencias, daños ó mal funcionamiento de los bienes comunes, equipos ó equipamientos; se dejará constancia de las observaciones que de carácter normativo y de construcción ó funcionamiento sea necesario tener en cuenta para su corrección ó verificación por parte del Constructor – propietario inicial.  Se levantará un acta de tal situación que será suscrita entre las partes.

 

ü  LA ADMINISTRACION PROVISIONAL

 De conformidad con lo establecido, mientras el Propietario Inicial No haga entrega en los términos establecidos en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001; actuará como administrador de la Copropiedad y tendrá las mismas responsabilidades, deberes y obligaciones hacia los propietarios existentes, y la custodia, conservación y mantenimiento sobre bienes comunes y la prestación de servicios esenciales que considere oportuna para desarrollar el objeto social de la Copropiedad, de conformidad con la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal; para eso analicemos lo que dice el Régimen para la Propiedad Horizontal consagrado en la Ley.

 ARTICULO 52º. ADMINISTRACION PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá  contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.

 Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombra el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

 El propietario inicial podrá delegar a un tercero (persona natural ó jurídica); bajo su responsabilidad, la labor de administrador provisional de la copropiedad.

Para la fijación de expensas comunes a cargo de las unidades privadas; el administrador provisional, debe aplicar un presupuesto de gastos, en el cual deberá atender las erogaciones relacionadas con la seguridad, conservación, mantenimiento, seguros de áreas comunes, y los demás gastos necesarios establecidos dentro del reglamento de propiedad horizontal.

 

El Administrador provisional, tiene la obligación conforme lo establecido en la Ley 675 de 2001, en adelantar la formalización de registro de la persona jurídica ante la Alcaldía Local o Municipal, la inscripción ante la DIAN para obtener el RUT de la persona jurídica, la apertura de los libros oficiales de actas, contabilidad, registro de propietarios; manejo y custodia de la documentación, soportes contables, contratos de la Copropiedad; y el cumplimiento de las funciones establecidas para el cargo indicadas en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, entre ellas llevar la contabilidad de la persona jurídica y la preparación de los estados financieros, a cargo de su gestión como administración provisional que deberá presentar ante la Asamblea de Propietarios que se deberá reunir una vez el propietario inicial haya enajenado los bienes privados que por los menos representen el 51% de la totalidad de coeficientes de unidades privadas que integren la copropiedad.

 

Ø  RECOMENDACIONES Y PRINCIPIOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA PARA LA ENTREGA DE LOS BIENES Y EQUIPAMIENTOS A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Ó A LA ADMINISTRACION DE LA COPROPIEDAD

 A continuación presento algunas recomendaciones y puntos para ser tenido en cuenta para el proceso de entrega por parte del Propietario Inicial y algunos principios normativos de carácter de Urbanismo, para tal efecto:

 En primer lugar dice la Ley, que el Constructor cuando desarrolla un proyecto de vivienda, comercial y de uso mixto; tiene la obligación en la medida que entrega los bienes privados por interiores ó etapas entregar los bienes comunes esenciales como lo son las estructuras, las fachadas internas y externas, los puntos fijos, las zonas de circulación, las cubiertas, sótanos; áreas de uso exclusivo.

 Cuando el propietario inicial ha enajenado bienes privados que representen más del 51% de los coeficientes que integran la copropiedad; debe notificar de tal condición a los demás propietarios (artículo 52 de la Ley 675 de 2001); ya sea para que se reúnan por citación de los propietarios que representen mínimo la quinta parte del total de coeficientes o que proceda el propietario inicial como administrador provisional a convocar a los propietarios de los bienes privados a Asamblea (artículo 39 de la Ley 675 de 2001).

 El objeto de la asamblea de propietarios bajo la condición indicada en los artículos 24 y 52 de la Ley 675 de 2001; es en primer lugar para rendir cuentas de su gestión como administrador provisional y hacer entrega de la administración de la Copropiedad para con ello sea la asamblea general de propietarios quien designará al administrador (definitivo) a quien el propietario inicial en calidad de administrador provisional deberá hacer entrega del cargo y en segundo lugar para definir la entrega de los bienes comunes de uso y goce general o aquellos destinados a recreación (bienes comunes no esenciales), al administrador designado por la asamblea de propietarios o a las personas que designe está para dicha gestión.

 En situaciones particulares , desprendidas de las deliberaciones de las reuniones de asamblea de propietarios que se desarrollan bajo esta condición; surgen escenarios de decisiones emanadas de la misma asamblea, en las cuales se designa ya sea  al presidente de la asamblea; al consejo de administración o a un comité integrado por propietarios que se nombran en esta sesión y algunos casos al administrador que se elige, para que asuman la responsabilidad en recibir mediante acta de tanto los bienes comunes esenciales y no esenciales (equipamientos, los equipos y maquinaria que prestarán los servicios a la Copropiedad y a sus habitantes); lo cierto es que se sugiere que esta entrega deberá hacerse mediante un acta que se desprende de una inspección entre las partes a las instalaciones físicas y la documentación; es decir el representante del propietario inicial (en algunos casos de la firma constructora) y el (los) representante(s) de la Copropiedad debe(n) verificar las condiciones de entrega de los bienes comunes, el estado de funcionamiento de las instalaciones; además de documentos que van más allá de los indicados en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, porque representarán la memoria urbanística y técnica de la copropiedad; como el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública, los planos oficiales tanto estructurales, arquitectónicos, de las redes de los servicios públicos y el cuadro de descripción de áreas debidamente aprobadas por la autoridad competente en materia de Planeación (hacen parte de la Licencia de Urbanismo y Construcción aprobada).

Así mismo se sugiere que el propietario inicial deberá entregar copia de la escritura pública en la que entregan al ente territorial de las áreas de cesión, legalización con independización de los servicios públicos domiciliarios; junto con las facturas y cartas de garantía de los equipos y equipamientos, manual sobre los bienes comunes para el administrador; de todo esto se sugiere dejar constancia en dicha acta junto a las observaciones que de carácter normativo y de construcción ó funcionamiento sea necesario tener en cuenta para su corrección ó verificación por parte del propietario inicial (Constructor responsable).     

 

Ø  OTRAS RECOMENDACIONES EN EL PROCESO DE ENTREGA – RECIBO DE LOS BIENES COMUNES.

 El Constructor ya terminado el proyecto ó en su etapa final  y en el proceso de entrega de los bienes privados y comunes a los Copropietarios, debe tener cancelado todo los impuestos, el desenglobe del predio aprobado por la autoridad competente con el debido registro de este ante la oficina de registro de Instrumentos Públicos, los permisos y autorizaciones pertinentes en concordancia con las normas de urbanismo que rijan al sector donde se desarrolla el proyecto para garantizar la armonización urbana.

 El proyecto debe cumplir con los parámetros establecido en las normas de urbanismo y el plan de ordenamiento territorial; en la oferta de servicios comunales como es el caso de la proporción de zonas verdes, zonas de circulación, aislamientos y retrocesos, cantidad de estacionamientos, cantidad en metros de zonas comunes, los servicios comunales y colectivos; según el uso y destinación que tiene el proyecto (vivienda, comercial ó de uso mixto), la descripción de los bienes privados, las condiciones de seguridad y salubridad, las especificaciones de construcción. 

 Así mismo debe quedar muy en claro en el reglamento de Propiedad Horizontal, la ubicación, la destinación y uso permitido con las modificaciones permitidas para los Bienes Comunes de uso exclusivo, las regulaciones de orden interno para el uso adecuado de los bienes comunes en especial aquellos bienes o áreas destinadas para a recreación; de igual forma para el caso de las Copropiedades de uso comercial ó mixto; debe quedar establecido en el Reglamento las tablas ó mecanismos para fijar los módulos de contribución a las expensas comunes.

 

ü  ESQUEMA  BÁSICO PARA LA  ENTREGA – RECIBO DE LOS BIENES COMUNES

 Para este proceso se procura verificar el estado y funcionamiento de tanto las instalaciones físicas, áreas, equipos y equipamientos; para lo cual se desarrollaría el siguiente esquema dentro del proceso en el cual se verifica lo siguiente:

 

ITEM	REFERENTES DE CONSULTA	NORMATIVIDAD
1. DOCUMENTOS TÉCNICOS:	a) Levantamiento topográfico	Resolución 643 del 30 de mayo 2018
	b) Cálculos estructurales de las construcciones y Memoria de calculo	NSR 10 CAPITULO A.1.0
	c) Estudio de suelos	NSR 10 CAPITULO A.1.
	d) Actas de vecindad	Acuerdo 158 de 2009  (aplica para Bogotá D.C.)
	e) Certificado de nomenclatura	Resolución 405 de 2015
	f) Licencia de urbanismo y actualizaciones	Decreto 1469 de 2010
	g) Licencia de construcción y actualizaciones	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
2. PLANOS ARQUITECTÓNICOS	a) Copia del acta de recibo de contadores y medidores instalados en las áreas comunes de las empresas de acueducto y alcantarillado, energía, telefonía y gas natural (fecha inicio del cobro del servicio en áreas comunes a la administración)	Ley 142 de 1.994   NTC 1500 - NTC 1087- NTC 2050 Concepto 209 de 2015 Superintendencia de servicios Públicos Domiciliarios
	a) Planta de localización y cuadro de áreas.  Licencia de construcción en la modalidad de aprobación de propiedad horizontal o planos de alinderamiento.	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
	b) Detalles constructivos	NSR 10 CAPITULO A.
	c) Planos de los fosos de los ascensores	NSR 10 CAPITULO A
	c) Salon Comunal	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
	d) Zonas sociales	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
	e) Planos de PH aprobados por la curaduria o entidad correspondiente	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
	f) Planos record	NSR 10
3. 3. ESTUDIOS TECNICOS	a) Tanque de agua	NTC 1500
	b) planos estructurales, despieces, especificaciones técnicas	NSR 10
	c) ascensores, rampas, manuales de funcionamiento	NTC 5926
	d) Detalles constructivos	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
4. PLANOS Y MEMORIAS HIDROSANITARIAS	a) Desagues y pozos y cajas de inspeccion	NTC 1500 813
	b) Tanque de agua y cuarto de bombas	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010, Resolución 1096 de 2000
	c) Planos sanitarios	Resolución 1096 de 2000 - RAS
	d) Planos de desague de cubiertas	Capítulo 12 NTC 1500 813
	e) Diagrama vertical de desague y reventilaciones	Capítulo 10 NTC 1500 813
	f) Planos de acometidas de suministros de las unidades privadas	Resolución 1096 de 2000 - RAS
	g) Memoria de cálculo	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010, Resolución 1096 de 2000
	h) especificaciones de construccion	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010, Resolución 1096 de 2000
	i) Planos de la red contra incendios	NSR 10  Capítulo
5. PLANOS Y MEMORIAS DE RED DE GAS NATURAL	a) Planos de acometida	NTC 2505
	b) Redes de distribución	Resolución 90902 de 2013
	c) Diagrama isométrico de instalaciones	Resolución 90902 de 2013
	d) Licencias y permisos	Resolución 90902 de 2013
	e) Especificaciones técnicas	Resolución 90902 de 2013
6. PLANOS Y MEMORIAS ELECTRICAS, TELEFONICOS, DE CITOFONIA Y TELEMATICA	a) Plano de localizacion	NTC 2050
	b) Plano de conduccion	NTC 2050
	c) Especificaciones técnicas	Resolución 18-1331 de 2009 RETILAP, Resolución 90708 de 2013 RETIE - NTC 4552 NTC 2050
	d) Plano de la red de citofonia	Resolución 5405 de 2018  RITEL
	e) Plano de la red telefónica	Resolución 5405 de 2018  RITEL
	f) Plano de la red eléctrica	Resolución 90708 de 2013 RETIE
	g) Plano de la red de telematicos	Resolución 5405 de 2018  RITEL
7. EQUIPOS ESPECIALES	a) Subestación eléctrica	NTC 2545 - CNS-NT-04
	b) Licencia permisos y documentos de cesión de la subestacion electrica	Resolución 90708 de 2013 RETIE
	c) Tableros electricos, zonas comunes	Resolución 90708 de 2013 RETIE
	d) Planos de ubicación de pararrayos	Resolución 90708 de 2013 RETIE
	e) Plano de iluminacion de exteriores	Resolución 18-1331 de 2009 RETILAP
	f) Equipo hidroneumáticos	NTC 1500
	g) Capacidad, características y garantías del equipo neumático	NTC 1500
	h) Características y garantías de los brazos hidráulicos de las puertas vehiculares	NTC 2031
	I) especificaciones técnicas	NTC 2031
8. ÁREAS DE TRATAMIENTO ESPECIAL	Se requiere que la constructora haga entrega de las especificaciones materiales, indicando garantias, recomendaciones de mantenimiento y lista de contratistas de proveedores en los siguientes casos:	Artículo 5° - Artículo 24° Ley 675 de 2001
	a) Impermeabilizacion de cubiertas	NTC 3488
	b) Puertas y ventanas de las zonas comunes	NSR 10  Capítulos K y J
	c) rejillas y cárcamos	NSR 10 Capítulo D - NTC 1500
	d) Citofonia	Resolución 5405 de 2018  RITEL
	e) Parque infantil	NTC 196
	f) Puertas de acceso a parqueaderos	NSR 10  Capítulos K y J
	g) Planta eléctrica.	Resolución 90708 de 2013 RETIE - NTC 2050 - NFPA 20
	H) Manual de mantenimiento (especificaciones de construcción).	Artículo 5° - Artículo 24° Ley 675 de 2001
9. MEDIO MAGNETICO EN CD O EN PDF	a) Reglamento de propiedad Horizontal	Artículo 5° Ley 675 de 2001
	b) Planos arquitectónicos	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
	c) Planos de P.H.	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010 y Ley 675 de 2001
	d) Planos eléctricos	Artículo 24° Ley 675 de 2001
	e) Planos hidrosanitarios	- Artículo 24° Ley 675 de 2001

 

ESCRITURA REGLAMENTO P.H.	a) Escritura publica	Artículo 5°  Ley 675 de 2001. Artículo 8° Ley 675 de 2001
	b) Representación Legal
1. RECEPCION		Acuerdo Distrital 20 de 1.995 (aplica para Bogotá D,C.) - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
2. LOBBY		- Ley 388 de 1.997
3. ASCENSORES	A.) Certificación de Ascensores	NTC 5926-1
4. PUNTOS FIJOS	B. )Planos	Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010 - NSR 10
5. PARQUEADEROS	a) Manual de convivencia y reglamento interno	Acuerdo Distrital 20 de 1.995 - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
6. CIRCULACIONES		Acuerdo Distrital 20 de 1.995 - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
7. SALON COMUNAL		Artículo 5 Ley 675 de 2001
8. PARQUES		Artículo 15 Ley 675 de 2001
9. ZONAS VERDES		Artículo 15 Ley 675 de 2001 - GTC 45- NTC ISO 45001
10. RAMPAS	b) SG-SST seguro de zonas comunes	Acuerdo Distrital 20 de 1.995 - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
11. CUARTO DE BOMBAS		Acuerdo Distrital 20 de 1.995 - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
12. CUARTO DE MAQUINAS		Ley 388 de 1.997 (Licencia de construcción según diseño aprobado)
13. CUARTO DE ACOPIO DE    RESIDUOS Y DUCTOS		Acuerdo Distrital 20 de 1.995 - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
14. GIMNASIO		Ley 388 de 1.997 (Licencia de construcción según diseño aprobado)
15. DEPOSITO DE HERRAMIENTAS		Ley 388 de 1.997 (Licencia de construcción según diseño aprobado)
16. ÁREAS SOCIALES		Ley 388 de 1.997 (Licencia de construcción según diseño aprobado)
17. FACHADAS		Acuerdo Distrital 20 de 1.995 - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
18. CUBIERTAS		Acuerdo Distrital 20 de 1.995 - Ley 388 de 1.997 - Decreto 1469 de 2010
19. ZONAS HÚMEDAS		Ley 1208 de 2009 - Decreto 554 de 2015
20. REDES		Ley 142 de 1.994 - NTC 1500 - NTC 1087- NTC 2050
21. SILVICULTURA		Ley 388 de 1.997 (Licencia de construcción según diseño aprobado). - Título IX Ley 1801 de 2026
22. MEDIOS DE EVACUACIÓN	SG SST	NSR 10 CAPITULO K
23. SALIDAS DE EMERGENCIA	SG SST	NSR 10 CAPITULO K
23. ALARMA	SG SST	GTC 45- NTC ISO 45001
24. EXTINTORES / GABINETES CONTRA INCENDIO	SG SST	NSR 10 CAPITULO K Y J GTC 45- NTC ISO 45001
25. Plan de Emergencias y Contingencias	A). Documento PEC	GTC 45- NTC ISO 45001
26. Brigadas de Emergencia	B). Registro de conformación y Capacitación de Brigradas

 

 La entrega de los equipos debe incluir la entrega de las facturas de compra y las respectivas cartas de garantía; así mismo las firmas constructoras deben entregar las respectivas pólizas de estabilidad de obra, y en el acta de entrega debe quedar constancia del término que ofrecen de garantía de obra de la infraestructura física.

Terminado este proceso a través de la agenda sugerida, se procedería a suscribir el acta final donde conste la entrega  por parte de ustedes y recibo por parte de los Propietarios  a través de la Comisión de propietarios designada y el Consejo de Administración en calidad de observador.

 

Ø  RESPONSABILIDAD EN EL DISEÑO Y EJECUCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICACIONES

 De acuerdo a la Ley 400 de 1997, en la cual se establecen una serie de responsabilidades para los constructores en los procesos de diseño, legalización y construcción de edificaciones que se definen en la citada normativa.

 ARTICULO 5o. RESPONSABILIDAD DE LOS DISEÑOS. Para efectos de la asignación de las responsabilidades correspondientes, deben consultarse las definiciones de constructor, diseñador arquitectónico, diseñador estructural, diseñador de los elementos no estructurales, ingeniero geotecnista, revisor de los diseños, propietario, interventor y supervisor técnico, establecidas en el Título II de esta ley.

 ARTICULO 6o. RESPONSABILIDAD DE LOS DISEÑADORES. La responsabilidad de los diseños de los diferentes elementos que componen la edificación, así como la adopción de todas las medidas necesarias para el cumplimiento en ellos del objetivo de las normas de esta ley y sus reglamentos, recae en los profesionales bajo cuya dirección se elaboran los diferentes diseños particulares. PARAGRAFO 1o. La "Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes", de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la presente ley, establecerá el contenido mínimo de los planos, memorias y estudios de los diferentes diseños, así como sus especificaciones. PARAGRAFO 2o. Todos los diseños deben ir firmados o rotulados con sello seco registrado por profesionales matriculados y facultados para este fin, que cumplan las calidades y requisitos indicados en el Capítulo 2 del Título VI, quienes obrarán como responsables. PARAGRAFO 3o. Todos los diseños deben contemplar las normas sobre la eliminación de barreras arquitectónicas para las personas discapacitadas y de tercera edad.

 ARTICULO 7o. SUJECIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN A LOS PLANOS. Los planos arquitectónicos y estructurales que se presenten para la obtención de la licencia de construcción deben ser iguales a los utilizados en la construcción de la obra. Por lo menos una copia de éstos debe permanecer en el archivo del departamento administrativo o dependencia distrital o municipal a cargo de la expedición de la licencia de construcción. PARAGRAFO. Todos los planos arquitectónicos y estructurales deben contemplar las normas sobre la eliminación de barreras arquitectónicas para las personas discapacitadas y de tercera edad.

 A partir de los principios de esta Ley, se complementa una serie de regulaciones técnicas que han tenido evolución en Colombia y que han siso materia de fijación bajo criterio y alcance técnico de manera particular mediante resoluciones de los órganos de la rama ejecutiva de Gobierno Nacional y autoridades locales (Ministerios, Superintendencias, Comisiones, Gobernaciones Alcaldías), incluso dentro de los territorios  por disposiciones legislativas emanadas de Asambleas Departamentales y Consejos Municipales; en el mismo orden las normas técnicas que han sido acreditadas por el Instituto Colombiano de Normas Técnicas (ICONTEC).

 Tenemos a partir de ello, un dossier de regulaciones vinculantes y complementarias entre sí; las cuales deben acatarse por parte de los constructores y desarrolladores de proyectos inmobiliarios en Colombia que se regulan a través de las autoridades urbanísticas o técnicas, tanto por normativa general con sus resoluciones o decretos reglamentarios (Ley 142 de 1994 sobre servicios públicos y sus regulaciones, Norma NSR 10 para construcción segura, Normas RETIE y Retilap para instalaciones eléctricas, Normas para instalaciones hidrosanitarias y de gas, entre otras, que en algunos casos específicos deben ser verificadas por autoridad competente o por delegación en profesionales acreditados que las certifican.

 Dentro del ordenamiento jurídico de Colombia que se desprende de la Constitución Política; se deben considerar las normas que regulan la materia:

 

NORMA	APLICACIÓN
Constitución política de Colombia 1991 – Ley de leyes	Garantiza el ejercicio de la democracia y la protección de los derechos fundamentales.
Ley 57 de 1887 – Código civil	Regula relaciones entre ciudadanos.
Ley 675 de 2001	Régimen de Propiedad Horizontal.
Ley 142 de 1.994	Régimen de servicios públicos domiciliarios.
Ley 361 de 1.997	Ley de acceso a discapacitados.
Ley 388 de 1.997	Ley de Urbanismo.
Ley 400 de 1.997	Ley construcción sismo resistente.
Ley 1480 de 2011	Estatuto del Consumidor.
Ley 1796 de 2016	Ley de vivienda segura.
Ley1487 de 2011	Régimen disciplinario
Ley 1801 de 2016	Código de convivencia
Decreto 1469 de 2010	Licencias de construcción y urbanismo.
Decreto 926 de 2010	Norma NSR 10 – construcción sismoresistente y segura.
Resolución 1096 de 2000	Reglamento técnico de instalaciones sanitarias RAS
Resolución 90902 de 2013	Regulatoria instalaciones gas
Resolución 90708 de 2013	Reglamento técnico instalaciones eléctricas – RETIE
Resolución 18-1331 de 2009	Reglamento técnico de instalaciones de iluminación – RETILAP
Resolución 5405 de 2018	Reglamento técnico de telecomunicaciones – RITEL
Norma NTC 1500	Código Colombiano de fontanería
Norma NTC 1087	Materiales de tubería aguas residuales, lluvias y de ventilación
Norma NTC 2505	Suministro de gas
Norma NTC 2050	RETIE y RETILAP
Norma NTC 2522	Ascensores
Norma NTC 2769	Ascensores
Norma NTC 4143	Accesibilidad a personas
Norma NTC 3631	Sistemas de ventilación gas
Norma NTC 2545	Subestaciones eléctricas
Norma NTC 3488	Impermeabilización cubiertas

De igual manera, existen disposiciones normativas de orden municipal o distrital que aplican para las edificaciones desarrolladas dentro de su territorio y jurisdicción, como es el caso de los códigos de construcción, certificaciones de transporte vertical, permisos para vertimientos, normas para estacionamientos.

  

Ø  PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY 1796 DE JULIO DE 2016 Y SU INCIDENCIA EN EL PROCESO DE ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL EN LOS PROYECTOS SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

 En virtud de la entrada en vigencia de la Ley 1796 de 2016, se establecen una serie de obligaciones y disposiciones que deben acatar los promotores, enajenadores – propietarios iniciales de los proyectos que se someten al régimen de la propiedad horizontal,

 

En el mismo sentido dando alcance a los lineamientos de la Ley 1796 de 2016 “por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad en las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos y se asignan funciones a la superintendencia de notariado y registro”, para el proceso de desarrollo del proyecto y la entrega definitiva de los bienes privados y por ende los bienes comunes en la copropiedad, se debe dar cumplimiento por parte del propietario inicial, el constructor y promotor del proyecto los alcances y procedimientos exigidos por esta normatividad en relación a la revisión de diseños estructurales, supervisión técnica, certificación técnica de ocupación y el amparo de los eventuales perjuicios patrimoniales derivados del desarrollo y enajenación del proyecto urbanístico.

 La Ley 1796 del 13 del 13 de Julio de 2016, establece regulaciones que se resumen en los siguientes aspectos: Ø

 Definiciones; en las cuales se determinan terminología como constructor, enajenador, promotor, entre otros. Ø Se modifica y se aclaran aspectos esenciales de la Ley 388 de 1.997 acerca de las normas de urbanismo y Ley 400 de 1.997 (construcciones sismo- resistentes) en concordancia con la norma técnica NSR 10, la competencia y elegibilidad de los curadores urbanos, las funciones asignadas a la Superintendencia de Notariado y Registro, la aplicación a los proyectos urbanísticos que se desarrollen bajo el concepto de vivienda de interés social y prioritario y aquellos proyectos sometidos al régimen de la propiedad horizontal.

 Se genera las disposiciones en la aplicación de certificaciones técnicas que deben ser presentadas como complemento de la licencia de construcción y urbanismo para proyectos de constructivos y edificaciones donde la obligatoriedad corresponde a aquellos proyectos que cuenten con más de 2.000 metros cuadrados de área construida, a excepción del certificado de ocupación el cual es obligatorio para todo tipo de proyecto urbanístico.

 Las certificaciones técnicas que deben ser presentadas por profesional certificado serán: - Certificación técnica estructural del proyecto - Certificación de supervisión técnica al proyecto - Certificado Técnico de Ocupación.

 Será requisito en el caso anterior, al momento de solemnizar la escritura de venta del inmueble anexar la respectiva certificación técnica de ocupación. El enajenador, constructor ó propietario de proyecto de vivienda que permita la ocupación de los inmuebles en el proyecto sin contar con la certificación, serán objeto de sanción ó multa.

 Con la entrada en vigencia de la Ley 1796 de 2016, los profesionales calificados para expedición de la certificación deberán acreditar la idoneidad para ejercer la actividad de acuerdo a la reglamentación

 Se establece el requisito para las edificaciones en contar con el concepto técnico de Bomberos. Ø Con la obtención de las certificaciones avaladas por profesional certificado, la Curaduría, la Alcaldía municipal ó del distrito, donde se realice el proyecto, podrá ejercer supervisión ó verificación del mismo. En la Curaduría donde se expida la licencia, se deberá publicar las certificaciones del predio objeto de la licencia.

 La Ley 1796 del 13 de Julio de 2016, establece regulaciones sobre los requisitos para garantizar protección patrimonial al comprador de proyecto urbanístico sobre la base de que el constructor y enajenador debe ofrecer una garantía por 10 años que cubra detrimento patrimonial por deficiencias de construcción. Lo anterior en complemento de lo establecido en el estatuto del consumidor. 

La Ley 1796 del 13 del 13 de Julio de 2016, establece regulaciones que se resumen en los siguientes aspectos:

  Definiciones; en las cuales se determinan terminología como constructor, enajenador, promotor, entre otros.

  Se modifica y se aclaran aspectos esenciales de la Ley 388 de 1.997 acerca de las normas de urbanismo y Ley 400 de 1.997 (construcciones sismo- resistentes) en concordancia con la norma técnica NSR 10, la competencia y elegibilidad de los curadores urbanos, las funciones asignadas a la Superintendencia de Notariado y Registro, la aplicación a los proyectos urbanísticos que se desarrollen bajo el concepto de vivienda de interés social y prioritario y aquellos proyectos sometidos al régimen de la propiedad horizontal.

  Se genera las disposiciones en la aplicación de certificaciones técnicas que deben ser presentadas como complemento de la licencia de construcción y urbanismo para proyectos de constructivos y edificaciones donde la obligatoriedad corresponde a aquellos proyectos que cuenten con más de 2.000 metros cuadrados de área construida, a excepción del certificado de ocupación el cual es obligatorio para todo tipo de proyecto urbanístico. Las certificaciones técnicas que deben ser presentadas por profesional certificado serán:

 - Certificación técnica estructural del proyecto

- Certificación de supervisión técnica al proyecto

- Certificado Técnico de Ocupación.

 Será requisito en el caso anterior, al momento de solemnizar la escritura de venta del inmueble anexar la respectiva certificación técnica de ocupación.

 El enajenador, constructor ó propietario de proyecto de vivienda que permita la ocupación de los inmuebles en el proyecto sin contar con la certificación, serán objeto de sanción ó multa.

Con la entrada en vigencia de la Ley 1796 de 2016, los profesionales calificados para expedición de la certificación deberán acreditar la idoneidad para ejercer la actividad de acuerdo a la reglamentación contenida en la precitada Ley y en los decretos ó resoluciones que la complementen.

Ø Se establece el requisito para las edificaciones en contar con el concepto técnico de Bomberos.

 Ø Con la obtención de las certificaciones avaladas por profesional certificado, la Curaduría, la Alcaldía municipal ó del distrito, donde se realice el proyecto, podrá ejercer supervisión ó verificación del mismo.

 En la Curaduría u oficina de planeación municipal donde se expida la licencia, se deberá publicar las certificaciones del predio objeto de la licencia.

 

Ø La Ley 1796 del 13 de Julio de 2016, establece regulaciones sobre los requisitos para garantizar protección patrimonial al comprador de proyecto urbanístico sobre la base de que el constructor y enajenador debe ofrecer una garantía por 10 años que cubra detrimento patrimonial por deficiencias de construcción. Lo anterior en complemento de lo establecido en el estatuto del consumidor.

 En virtud de lo indicado en el inciso del artículo 6° de la Ley 1796 del 13 de Julio del año 2016, el certificado técnico de ocupación cuenta con la protocolización mediante  escritura pública y el registro correspondiente.

 La Ley 1796 del 13 de Julio de 2016, sus decretos y resoluciones para su aplicación; establecen regulaciones sobre los requisitos para garantizar protección patrimonial al comprador de proyecto urbanístico sobre la base de que el constructor y enajenador debe ofrecer una garantía por 10 años que cubra detrimento patrimonial por deficiencias de construcción; a través de la póliza de seguros establecida.

 

* LA RECLAMACIÓN POR DEFICIENCIAS EN LOS BIENES COMUNES

 Teniendo en cuenta las disposiciones contenidas en los artículos 32, 33, 34 50 y 51 de la Ley 675 de 2001 acerca de las obligaciones que recaen en la administración de los entes sometidos a régimen de la propiedad horizontal, acerca de los bienes comunes; con relación a su custodia y conservación; en su calidad de representante legal, es el administrador(a), quien tiene la potestad de iniciar las actuaciones para reclamar ante el propietario inicial, las presuntas deficiencias que presente la copropiedad en relación a  los bienes, equipos y equipamientos comunes.

 En virtud de lo establecido en la Ley 1480 de 2011 y en el alcance del Decreto 735 del año 2013 junto a la circular emitida en el año 2016 por la Superintendencia de Industria y Comercio, la garantía legal se podrá reclamar al producto o enajenador de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal en relación a los bienes comunes, bajo los siguientes parámetros:

 La garantía de los bienes usados en los que haya expirado el término de la garantía legal, estará a cargo únicamente del proveedor o expendedor. Los bienes usados podrán ser vendidos sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito y de manera expresa por el consumidor.

 En el capítulo III del Decreto 735 del año 2013 que trata sobre las particularidades de la garantía para ciertos bienes; nos encontramos con los artículos 13 y 14; que nos indica lo siguiente:

Artículo 13. Garantía legal de bienes inmuebles. En el caso de bienes inmuebles, para solicitar la efectividad de la garantía legal sobre acabados, líneas vitales del inmueble (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible) y la afectación de la estabilidad de la estructura, definidos en la Ley 400 de 1997, el consumidor informará por escrito dentro del término legal de la garantía, al productor o expendedor del inmueble el defecto presentado.

El productor o expendedor, entregará una constancia de recibo de la reclamación y realizará, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes, una visita de verificación al inmueble para constatar el objeto de reclamo. Parágrafo 1°. Cuando la solicitud de la garantía legal sea sobre los acabados y las líneas vitales, el productor o expendedor deberá responder por escrito al consumidor, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la visita de verificación del objeto del reclamo. Este término podrá prorrogarse por un periodo igual al inicial, cuando la complejidad de la causa del reclamo así lo requiera, situación que deberá ser informada por escrito al consumidor.  A partir de la fecha de la respuesta positiva dada al consumidor, el productor o expendedor reparará el acabado o línea vital objeto de reclamo, dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la respuesta. Si una vez reparado el acabado o la línea vital, se repite la falla, el consumidor a su elección, podrá solicitar una nueva reparación, la reposición del acabado o la línea vital afectados o la entrega de una suma equivalente al valor del acabado o línea vital afectados. Parágrafo 2°. Frente a la reclamación por la afectación de la estabilidad de la estructura del inmueble, el productor o expendedor deberá responder por escrito al consumidor, dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la realización de la visita de verificación señalada en el presente artículo. Este término podrá ser prorrogado por un periodo igual al inicial, cuando la complejidad de la causa del reclamo así lo requiera. En todo caso, deberá ser informado por escrito al consumidor.  A partir de la fecha de la respuesta positiva dada al consumidor y dentro del plazo que señalen los estudios técnicos que definan la solución a implementar, el productor o expendedor reparará el inmueble,  restituyendo las condiciones de estabilidad requeridas conforme a las normas de sismorresistencia vigentes con que fue diseñado

Parágrafo 3°. Para los bienes inmuebles, el término de la garantía legal de los acabados y las líneas vitales será de un (1) año y el de la estabilidad de la obra diez (10) años, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011.

 Artículo 14. Garantía legal de bienes comunes de propiedades horizontales. En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2001 o las normas que la modifiquen o adicionen.

El procedimiento y términos para hacer efectiva la garantía legal de estos bienes, será el establecido en el artículo 13 del presente decreto, según corresponda.

 Para el efecto del proceso de reclamación ante la jurisdicción administrativa del estatuto del consumidor en cabeza de la Superintendencia de Industria y Comercio y sus delegados y atendiendo al termino de tiempo para presentar la acción de protección, los cuales deben contener el acompañamiento de informe técnico de experto en la materia (informe de profesional idóneo), que sustente las pruebas de los hechos que pretenda hacer valer como sustento a la acción; atendiendo el numeral 3 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, en consideración se debe tener en cuenta lo siguiente:

 Ley 1480 de 2011 -ARTÍCULO 58. PROCEDIMIENTO. Los procesos que versen sobre violación a los derechos de los consumidores establecidos en normas generales o especiales en todos

los sectores de la economía, a excepción de la responsabilidad por producto defectuoso y de las acciones de grupo o las populares, se tramitarán por el procedimiento verbal sumario, con observancia de las siguientes reglas especiales:……..
3. Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato, 

En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación. En cualquier caso deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía.

  Es importante tener presente que de acuerdo a la Sentencia 9140 del 30 de septiembre del año 2020, la Superintendencia de Industria y Comercio; en el literal “C” de esta providencia; determinó que la prescripción de la acción de protección opera a más tardar al año siguiente a que el consumidor conozca los hechos que motivan su reclamación.

Esperamos que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.

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  Edgar Fernando Martínez Z.

Asesor y Consultor para Propiedad Horizontal